Если квартира или доля была куплена с использованием материнского капитала, дети обычно стали совладельцами. Любая сделка по отчуждению такого жилья (продажа, обмен, дарение, ипотека, выдел/перераспределение долей) требует предварительного согласия органов опеки и попечительства (ООП). Мы помогаем подготовить пакет документов, выбрать безопасную схему сделки и получить разрешение без отказов и лишних кругов.

Проведём экспресс-аудит ваших документов (ЕГРН, ДДУ/ДКП, доли детей, проекты договоров, выписки ПФР) и скажем, что нужно исправить, чтобы опека согласовала сделку.

Приём в нашем офисе в Москве:
г. Москва, Большой Каретный пер., 21, стр. 1, офис 105 (м. Цветной бульвар) — ~5 минут пешком от метро.

Телефоны: +7 (499) 113-15-73, +7 (925) 175-15-73.

График: будни 9:00–21:00, выходные 10:00–21:00 (по записи).

Когда нужно разрешение органов опеки

Разрешение ООП требуется, если в отчуждаемом жилье у ребёнка есть доля (или право на её выдел, обещанное нотариально при использовании маткапитала). Типовые случаи:

  • Продажа квартиры/доли, приобретённой с маткапиталом.

  • Обмен или дарение жилья с долями детей.

  • Ипотека/залог, если предмет залога затрагивает доли несовершеннолетних.

  • Переоформление долей (перераспределение, выдел долей детям после покупки с МК).

Ключевой критерий для опеки: условия проживания ребёнка не должны ухудшаться (площадь, качество, локация, инфраструктура, юридические риски).

Основные требования ООП: что проверяют

  1. Неухудшение условий: метры на каждого, количество комнат/изолированность, санузлы, этаж/лифты, транспортная доступность, школа/сад.

  2. Юридическая чистота: отсутствие арестов/запретов, согласия супруга, отсутствие споров по объекту.

  3. Реальность альтернативы: одновременная покупка нового жилья на ребёнка или надёжный механизм «моста» (эскроу/депозит/нотариальное обязательство с понятным сроком и контролем).

  4. Распределение долей: в новой квартире — доли детям не меньше прежних (или лучше).

Пакет документов для предварительного согласия (Москва и МО)

Точный список в разных округах может отличаться, но обычно нужен:

  • Заявление родителей/законных представителей.

  • Паспорта родителей, свидетельства о рождении/паспорта детей, свидетельство о браке/расторжении (при наличии).

  • Выписка ЕГРН по продаваемому объекту и по приобретаемому (если уже выбран).

  • Правоустанавливающие документы на продаваемое жильё (ДДУ/ДКП/акты).

  • Подтверждение использования маткапитала (выписка ПФР/СФР, сертификат, справка о перечислении).

  • Проекты договоров: купли-продажи «старого» и «нового» жилья, распределение долей (или нотариальное обязательство выделить доли детям в конкретный срок).

  • Отчёт/сравнение по площади и условиям (иногда — рыночная оценка).

  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ (запрашивается не всегда, но полезно).

  • Согласие второго родителя и/или банка-залогодержателя (при ипотеке).

Мы составим опись и сформируем папку так, как требуют конкретные ООП (район/округ), чтобы не получить приостановку из-за «мелочей».

Схемы «без ухудшения»: как безопасно провести сделку

1) Одновременная продажа и покупка в один день

Расчёты через аккредитив/эскроу, в новом ДКП сразу прописываются доли детей. Опека видит отсутствие «разрыва» и чаще соглашается.

2) Сначала продажа, затем покупка (через «мост»)

Опека даст согласие, если есть надёжные гарантии: депозит/эскроу на имя ребёнка, банковская гарантия, нотариальное обязательство с коротким сроком и подтверждённым источником средств.

3) Выдел долей детям в имеющемся жилье

Если семья расширяется/переезжает к родственникам, возможно перераспределение долей в другом объекте — при условии, что качество и метраж не хуже.

Пошаговый алгоритм: от аудита до согласия

  1. Аудит: проверка ЕГРН, схемы расчётов, долгов, проектов договоров; выбор надёжной схемы.

  2. Подготовка пакета: формируем заявление, прикладываем подтверждающие документы и расчёт «неухудшения» (сравнительная таблица).

  3. Подача в ООП (лично/МФЦ/электронно — по регламенту округа) с описью, чтобы не было споров о составе.

  4. Сопровождение запроса: при необходимости — доп. документы, ответы на вопросы.

  5. Получение согласия и реализация сделки: нотариус, МФЦ, регистрация перехода права, распределение долей детям.

Срок рассмотрения по регламентам обычно укладывается в 10–15 рабочих дней, но на практике зависит от округа и полноты пакета.

Типичные причины отказов и как их избежать

  • Ухудшение условий (меньше метров, хуже состояние дома/района) → подбираем объект не хуже, готовим сравнительную таблицу.

  • Нет гарантии покупки после продажи → используем эскроу/аккредитив/депозит и короткий срок в обязательстве.

  • Неполный пакет → заранее получаем выписки, согласия, проекты договоров.

  • Не выделены доли детям в проекте покупки → прописываем доли сразу или жёстко фиксируем в обязательстве.

  • Ипотека/залог без согласия банка → запрашиваем разрешение залогодержателя заранее.

Услуги по теме

Представление в суде
Представление интересов клиента в суде
Досудебная и претензионная работа
Подача апелляции
Подача апелляции в арбитражный суд
Консультации по правовым аспектам сделки
 

Мини-кейс (Москва)

Семья продаёт 2-к комнатную квартиру (дети по 1/6), покупает 3-к ближе к школе. Подготовили схему «один день» с аккредитивом, в новом ДКП доли детям увеличили до 1/5. В ООП подали сравнительную таблицу (метры, инфраструктура, состояние дома), проекты договоров и график расчётов. Согласие получили за 12 рабочих дней, регистрация прошла без приостановки.

Вопросы и ответы

Можно ли сначала продать, а потом купить? Можно, если есть гарантии (эскроу/депозит на ребёнка, короткий срок, ясный источник средств). Мы подберём схему, которую примет именно ваш ООП.

Если доли детям не выделяли, но покупали с маткапиталом? Чаще всего опека потребует выделить доли либо в продаваемом, либо в покупаемом жилье — подскажем безопасный порядок.

Что считать «неухудшением»? Обычно это метры/комнаты не меньше, сопоставимое качество дома/района, доступность школы/сада, юридическая чистота нового объекта.

Нужен ли нотариус? Да, практически всегда при распоряжении долями несовершеннолетних — и для обязательств, и для сделок.

Проверим пакет перед подачей

Принесите ЕГРН, проекты договоров, справки ПФР/СФР, список долей — проведём аудит, подготовим заявление и сопровождаем подачу в ООП, чтобы согласие выдали с первого раза.

Офис (Цветной бульвар): г. Москва, Большой Каретный пер., 21, стр. 1, офис 105.
Телефоны: +7 (499) 113-15-73, +7 (925) 175-15-73.
График: будни 9:00–21:00, выходные 10:00–21:00 (по записи).
Консультация: 3 500 ₽ онлайн · 5 000 ₽ в офисе.

Хотите продать жильё с маткапиталом без отказов опеки и приостановок в Росреестре? Запишитесь на консультацию — за одну встречу составим план сделки, сделаем список документов, подготовим пакет в ООП и шаблоны договоров/обязательств.