Даже когда взыскание неустойки по ДДУ ограничено (мораторий, особые режимы или оговорки договора), претензия к застройщику остаётся рабочим инструментом давления: фиксирует нарушения, запускает сроки и формирует доказательства для суда. Мы помогаем дольщикам в центре Москвы: проведём экспресс-аудит претензии и ДДУ (проверим, что можно требовать сейчас), соберём доказательства и выстроим переговоры на результат.

Приём — м. Таганская, наб. Краснохолмская, 1/15, подъезд 5, этаж 1, офис 101 (4 минуты пешком).

Тел.: +7 (499) 113-15-73. График: будни 9:00–21:00, выходные 10:00–21:00 по записи.

Статус ограничений на неустойку меняется. На консультации проверим актуальность именно для вашего ДДУ/договора в день обращения.

Что можно требовать сейчас (даже без неустойки)

Законными требованиями в претензии/иске могут быть:

  • Устранение недостатков с конкретным списком и сроком (понуждение к выполнению работ).

  • Передача объекта (ключей/квартиры) при соблюдении условий ДДУ.

  • Снижение цены/перерасчёт за некомплект/несоответствия.

  • Возмещение расходов: независимая экспертиза, временное проживание, ремонт своими силами при бездействии застройщика (как убытки).

  • Договорной штраф/санкции, если на них не распространяются ограничения.

  • Предоставление документации (акты, ТУ, БТИ, исполнительная документация).

Формулируйте требования предметно: «устранить трещины по швам панелей в комнате №2 (периметр 3,8 м), заменить стеклопакет окна №1 (продувание), выровнять перепады пола (≤2 мм на 2 м правилом)».

Фиксация дефектов и сроков: что станет доказательством в суде

  1. Фото/видео-фиксация: общий и крупный план, замеры уровнем/линейкой.

  2. Акт осмотра: адрес, дата, перечень дефектов со ссылками на СП/ГОСТ, подписи (владелец + при возможности представитель застройщика/УК), приложения (фото, схемы).

  3. Надлежащее уведомление: направляйте на юридически значимый адрес/канал из ДДУ (заказное письмо с описью, курьер, ЭДО/e-mail, если допущено).

  4. Срок на устранение: в претензии укажите конкретный срок (например, 20 рабочих дней) и предупредите о самостоятельном устранении с взысканием расходов.

  5. Повторная фиксация: по истечении срока — повторный акт/видео для подтверждения невыполнения.

Экспертиза: когда и какую проводить

Досудебная строительно-техническая экспертиза (СТЭ). Быстро подтверждает дефекты, объём и ориентировочную стоимость устранения. Уведомляйте застройщика о дате осмотра, фиксируйте процесс на видео, выбирайте эксперта с опытом по 214-ФЗ.

Судебная экспертиза. Назначается судом при споре о причинах/масштабе дефектов. Готовьте перечень вопросов: соответствие СП/ГОСТ, причины, перечень и стоимость работ.

Дорожная карта: от претензии — к исправлениям или суду

День 0–7. Подготовка. Аудит ДДУ, фото/видео, первичный акт, проект претензии. Проверяем актуальность ограничений по неустойке.
День 7–10. Претензия. Направляем с описью/курьером/ЭДО. Требуем устранение/передачу, график работ, документы. Срок — 10–20 рабочих дней.
День 10–30. Переговоры. Согласовываем график устранения, контролируем на месте, оформляем промежуточные акты. При отказе — запускаем независимую СТЭ.
День 30–45. Экспертиза. Проводим СТЭ с уведомлением застройщика; получаем отчёт с дефектами и сметой.
День 45+. Иск. Понуждение к устранению/передаче, взыскание расходов (экспертиза, проживание/ремонт), при возможности — санкций. Ходатайствуем об истребовании документации, назначении экспертизы.

Кейс ЦАО: как претензия и СТЭ заставили застройщика работать

Ситуация. ЖК в ЦАО: задержка передачи, при приёмке — перепады пола 8–12 мм, продувание окон, заниженная кратность воздухообмена.
Действия. Осмотр и акт за 48 часов; претензия к застройщику со сроком 20 рабочих дней; независимая СТЭ с уведомлением застройщика; подготовка иска о понуждении к устранению + взыскании расходов.
Результат. До суда согласован график устранения с контрольными точками; ключевые дефекты исправлены, расходы на экспертизу компенсированы; квартира принята повторным актом. Суд прекратил производство по исполненной части, часть судебных расходов взыскана.

Услуги по теме

Взыскание неустойки по договору долевого участия с застройщика
Взыскание неустойки с застройщика
Арбитражные споры по договору строительного подряда
Сопровождение судебного процесса
Спор с застройщиком
 

Частые ошибки дольщиков

  • «Общие слова» в претензии, без конкретики и ссылок на нормы.

  • Отправка «в никуда»: без описи/уведомления — «не получали».

  • «Домашняя» экспертиза без уведомления второй стороны — слабое доказательство.

  • Нет повторной фиксации — нечего предъявить суду.

  • Смешение разнотипных требований «в одну кучу» — усложняет доказывание.

Где нас найти

г. Москва, наб. Краснохолмская, 1/15, подъезд 5, этаж 1, офис 101 (м. Таганская) — 4 минуты пешком от метро.
Телефон: +7 (499) 113-15-73.
График: будни 9:00–21:00, выходные 10:00–21:00 (по предварительной записи).

Стоимость консультации юриста.

Вопросы и ответы

Если неустойку временно нельзя взыскать, теряю ли я право на неё?
Нет. Требования фиксируйте претензией/актами. При изменении режима сможете заявить санкции за прошедший период, если это допускается правовыми ограничениями и ДДУ.

Можно принять квартиру «с дефектами», а потом требовать устранения?
Да. Обязательно составьте акт с перечнем недостатков и сроками, параллельно направьте претензию.

Всегда ли нужна экспертиза?
Не всегда. Но для суда и требований о возмещении расходов СТЭ часто критична.

Сколько занимает досудебка?
Обычно 20–45 дней: претензия → переговоры → экспертиза. Если нет реакции — готовим иск.

Запишитесь на экспресс-аудит претензии/ДДУ

Принесите договор, акт приёмки, фото/видео и переписку с застройщиком — на встрече соберём доказательства, дадим план на 30 дней и подготовим претензию, которая запускает реальные работы или быстро переводит дело в суд.

📞 +7 (499) 113-15-73 · Приём: будни 9:00–21:00, выходные 10:00–21:00 (по записи)