Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — это один из популярных способов оформления сделки покупки квартиры на этапе строительства дома. Оформление такого соглашения позволяет надёжно защитить права дольщиков и в целом покупателей недвижимости. А это, в свою очередь, помогает гарантировать социальную стабильность и реализацию конституционного права на жильё. 

Но застройщики даже при заключении договора далеко не всегда придерживаются всех взятых на себя обязательств в полном объёме. Многие нарушают права дольщиков, например, затягивают срок сдачи дома. Для мотивации соблюдения прав клиентов таких компаний и для компенсации в случае уже произошедшего нарушения существует ряд правовых механизмов. Одним из таковых стала неустойка. Но чтобы этот механизм работал, необходимо разобраться в способе его реализации. 

Понятие неустойки

Компания может нарушить обозначенный в ДДУ срок передачи покупателю квартиры. В этом случае участник получает право на компенсацию, которая рассчитывается за каждый день просрочки. Соответствующее возмещение носит название неустойки. 

Общее определение присутствует в статье 330 ГК РФ. Там обозначено, что под неустойкой понимается денежная сумма, установленная по закону или по договору, которую должник обязан перечислить кредитору при невыполнении или же при ненадлежащем выполнении взятых на себя обязательств. Нарушение сроков подпадает под данное определение. 

Но исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ подготавливается на основании профильного закона №214-ФЗ. Чаще всего прибегают к статье 6. Там же содержится формула, по которой рассчитывается конкретная сумма. 

Неустойка согласно действующему законодательству может быть разной: 

  • законная. В этом случае иск о взыскании неустойки по ДДУ подаётся на основании конкретной нормы закона, в частности, №214-ФЗ;
  • договорная. В этом случае нужно составить заявление исковое о взыскании неустойки с застройщика на основании заключённого соглашения, но оно не должно вступать в противоречие с нормами действующего законодательства. 

Основания

Стоит отметить, что подать иск о взыскании неустойки с застройщика можно, когда возникают конкретные нарушения: 

  • сроков строительства;
  • условий договора (квартира меньшего метража, некачественный ремонт, прочее). 

Подготовка к подаче иска

Чтобы у вас не возникло проблем с отстаиванием своих прав, необходимо всё предусмотреть. Для этого необходимо провести сбор требуемых документов. 

Нужно правильно составить исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика, причём лучше всего делегировать эту задачу профессионалам. К иску необходимо приложить: 

  • непосредственно сам договор долевого участия;
  • акт приёма-передачи;
  • претензию, которую истец отправил застройщику в рамках досудебного урегулирования возникшего конфликта (у того есть по закону 10 дней на ответ). Должно также быть уведомление о вручении, почтовая квитанция, плюс опись вложения;
  • ответ застройщика при наличии. Но этот документ не относится к обязательным;
  • расчёт неустойки с копией для застройщика. Сумма должна быть обоснованной. Если в ситуации участвуют третьи лица, то на каждое такое лицо должно приходиться по дополнительной копии;
  • документальное подтверждение нарушения (конкретный перечень зависит от характера обязательств);
  • подтверждение отправки копии искового заявления и остальных документов третьим лицам, если их интересы затрагиваются в разбирательстве;
  • квитанция об уплате государственной пошлины. 

Чтобы исковое взыскание неустойки по ДДУ прошло надлежащим образом, необходимо всё тщательно подготовить. Если бюрократические аспекты вызывают затруднения, юридическая компания «Малкин и Партнёры» всегда готова помочь. 

Оценка размера неустойки

Иногда бывает трудно понять, какую сумму указывать в иске. Для этого необходимо действовать по формуле: 

  1. Взять стоимость квартиры, указанной в ДДУ. Стоит отметить, что если владелец жилья приобрел его по договору переуступки, то ориентироваться нужно на стоимость недвижимость в договоре, который изначально заключили с застройщиком. 
  2. Умножить на одну трёхсотую ключевой ставки Центробанка, действовавшей на момент нарушения обязательств. 
  3. Умножить на количество дней просрочки. Отсчёт начинается с первой же даты, которая следует за последним днём передачи квартиры, обозначенным в договоре. 
  4. Умножить на двойной коэффициент. Он действует для физических лиц. Если ДДУ заключала компания, то последний пункт при расчётах необходимо опустить. 

Если сделать все расчёты затруднительно, можно воспользоваться калькуляторами. 

Куда подавать иск?

Когда все документы собраны, необходимо разобраться, куда конкретно направлять заявление. Для этой цели нужно руководствоваться правилами подсудности. Иск подаётся в районный суд на выбор с привязкой к месту: 

  • выполнения договора;
  • регистрации истца или ответчика. 

Застройщик — это компания, то есть юрлицо. В связи с этим подача иска возможна в арбитражный суд. Заявление нужно вместе со всеми прилагающимися документами отправить заказным письмом через почту. Можно также подать иск через гражданскую канцелярию. 

Срок исковой давности

В отношении данных споров применяется общий срок исковой давности. Но нужно учесть постановление Верховного Суда РФ № 43 от 29 сентября 2015. В нём указано, что срок исковой давности будет начисляться отдельно по каждому дню просрочки. К примеру, если застройщик должен был сдать дом 2 апреля 2010 года, а передал его 3 марта 2014, то срок давности по просрочке за первый платёж истекает 3 апреля 2013, а за последний — 2 марта 2017. В любом случае затягивать с обращением не стоит, поскольку восстановление срока исковой давности — сложная задача даже для опытных юристов. 

Формат искового заявления

Важно правильно составить подобный документ. В самом верху следует написать полное наименование суда, в который подаётся иск, дальше — данные заявителя и ответчика, указание с отсылкой на действующие законы на то, какие права были нарушены. Потом необходимо точно обозначить требование. Стоит тщательно описать обоснование требований, подтвердить нарушение со стороны ответчика. Можно сделать отсылку на прилагающиеся документы. 

Следующий блок — это сумма неустойки с приведённым расчётом. Необходимо также отобразить прохождение этапа досудебного урегулирования (иначе истец может потерять дополнительные 50% от суммы иска). Завершается всё списком документов, которые прилагаются. 

В открытом доступе в Интернете можно найти образцы соответствующих исковых заявлений, форму для заполнения. Но если трудно разобраться с корректным составлением документа, стоит делегировать выполнение указанной задачи специалистам. 

Как происходит рассмотрение дела в суде

После того, как суд получает исковое заявление, у него есть 5 дней с момента получения на реакцию. Речь идёт о вынесении определения одного из следующих видов: 

  • принятие иска к производству, подготовка дела к разбирательству в суде, назначение конкретной даты и времени проведения заседания;
  • отказ в принятии — обычно при грубом нарушении формы, отсылке на устаревшие нормы закона. В этом случае иск достаточно переделать;
  • возвращение заявления. Возможно при серьёзных нарушениях, при неверном определении подсудности, в некоторых случаях — при попытке разрешить через суд вопросы, которые не находятся в пространстве правового урегулирования;
  • оставлении без движения. Это решение принимается при выявлении недостатков в иске. Обычно заявителю предоставляют 10 дней на их устранение. При отсутствии реакции иск возвращается. 

Добиться позитивного результата сразу можно, если обратиться к юристам. Дальнейшие сценарии тоже зависят от профессионализма специалистов, отстаивающих интересы дольщика или другого владельца квартиры. 

Исход может быть следующим: 

  • удовлетворение иска в полном размере. Это возможно, если суд соглашается со всеми доводами заявителя. Самый позитивный сценарий для пострадавшей стороны, но такого исхода нужно добиться;
  • частичное удовлетворение. Например, суд может на основании статьи 333 ГК уменьшить размер неустойки. У опытных юристов есть способы противостоять этому;
  • полный отказ. Вероятность такого сценария — почти нулевая при грамотном оформлении иска. 

Истец согласно действующему законодательству вправе самостоятельно представлять собственные интересы в суде. Но прибегание к юридической помощи позволит избежать серьёзного уменьшения суммы неустойки и затягивания разбирательств. Компания «Малкин и Партнёры» неоднократно помогала взыскать неустойку по ДДУ, прекрасно разбирается в соответствующем механизме, знает, как нужно действовать.