Как правильно выбрать квартиру в 2023 году?

Приобретение квартиры требует тщательного рассмотрения множества факторов. Невнимательность в этом деле может привести к финансовым потерям и лишить возможности получить недвижимость. Чтобы избежать таких неприятностей читайте нашу статью.

Что важно знать о квартире перед покупкой?

НА КАКИЕ ОСОБЕННОСТИ СТОИТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?

К покупке квартиры стоит подходить как к реализации проекта. А любое предприятие претворяют в жизнь поэтапно. При этом «выстреливают» начинания, каждый аспект которых был скрупулезно проработан. Вот каким особенностям нужно уделить внимание.

1. НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

Новые стены всегда приятнее. Но не всегда качественнее. С другой стороны, в старом жилфонде в квартире может быть сделана приличная «косметика», а проводка в стенах и прочие коммуникации — в удручающем состоянии. Минусов и плюсов везде хватает. Рассмотрим нюансы, про которые стоит помнить, выбирая квартиру в 2023 году.

НОВОСТРОЙКА

Плюсы

• Планировки новостроек, как правило, более эргономичные: нет бесполезных коридоров, продуманы ниши под шкафы, бытовую технику и т. д.
• В новостройках формируется комьюнити, т. е. активное общество. Чат дома, совместные мероприятия, общение. Интровертам это может докучать, зато активный сосед — это сознательный сосед. А еще так безопаснее.
• Новые инженерные коммуникации. Светодиодные лампы, счетчики даже на отопительной системе — возможность экономить на коммуналке.

Минусы

• До пять лет дом дает усадку: могут меняться параметры (высота, ширина, длина), смещаться полы и стены — это происходит из-за трансформации конструкций, материалов.
• В экономически развитых регионах большинство новостроек сдаются с черновой отделкой.
• Первые несколько лет соседи будут нон-стоп делать ремонт.
• Если квартал не сдан, то будете жить со строительной площадкой под окном, пылью, грязью на дорогах еще несколько лет.

«ВТОРИЧКА»

Плюсы

• Можно пообщаться с жильцами, в т. ч. старожилами, и выведать у них все плюсы и минусы.
• Зачастую это квартира с пригодным для жизни ремонтом — хотя бы на первое время.
• Район со сложившейся инфраструктурой: магазины, школы, поликлиники и транспорт.

Минусы

• Коммуникации дома могут быть изношены.
• В старом жилфонде — маленькие лифты или их отсутствие, узкие лестничные клетки: будете заниматься переездом или ремонтом — испытаете определенный дискомфорт.
• История недвижимости не всегда прозрачна.

2. ЦЕНА

Последние несколько лет происходят пертурбации с ценником на недвижимость. Новостроечный бум, разные льготные программы и при этом кратный рост цен на стройматериалы, перегретый разными факторами рынок.

Новостройка примерно того же класса, что и вторичка, всегда будет дороже. Возможно, девелопер обоснует это выдающимися особенностями проекта — имеет право. Только помните, что многие объекты сдаются в черновом виде: без пола, стены — только несущие. То есть придется вложится в ремонт, а сейчас это дорогое удовольствие.

3. РАЙОН И ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Если новый дом вырос не в рамках точечной застройки уже сформировавшегося района, а возводится новый квартал, ситуация с транспортом первые годы будет удручающей. Да и с дорогами: тяжелая строительная техника быстро разбивает асфальт. Поэтому нередко его вообще не укладывают в новых районах, пока идет стройка.

Еще одна характерная проблема густонаселенных кварталов новостроек — переполненный городской транспорт. Муниципалитет часто не способен ставить на маршруты автобусы большой вместимости и отдает это на откуп частникам с микроавтобусами. А еще многие жильцы, понимая, что без машины добираться домой будет неудобно, покупают личный транспорт. Иногда каждому члену семьи. Поэтому заторы на дорогах, дворы-парковки — частые спутники молодых кварталов.

В старом жилфонде на этапе выбора вы можете трезво оценить транспортную доступность.

4. ДОМ

Поинтересуйтесь серией дома. Про многие типовые проекты можно найти информацию в интернете, с перечислением сильных и слабых сторон и даже указанием нюансов, связанных с конкретным расположением квартиры. Если продавец не знает наименование серии, ее можно найти в техпаспорте квартиры. В некоторых городах существуют онлайн-карты с указанием серийности объектов.

Обращайте внимание на:

• количество лифтов;
• входную группу, крыльцо;
• наличие фойе;
• место для консьержа;
• наличие видеонаблюдения;
• паркинги;
• запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.).

Также важно узнать тип кухонной плиты — газовая или электрическая. В домах с электроплитами цена кВт*ч ниже, поскольку такие варочные поверхности потребляют довольно много электроэнергии. Газ также является потенциальным источником опасности. Вы можете быть уверены в себе, но надежен ли сосед?

5. ПЛОЩАДЬ

В современных новостройках эти параметры сегодня уменьшаются. С одной стороны, сохраняется тренд «дом — это место для сна». А работа и прочие активности все равно остаются за пределами четырех стен. С другой стороны, подобный тезис применим для молодых людей или напротив — пожилых. Экономически активное население, люди в самом расцвете сил, как правило, склонны обзаводиться более просторной площадью. Мотивацией для многих служат дети или их ожидаемое появление.

Однако площади современных новостроек используются более эффективно. Решить проблему нехватки пространства поможет компактная бытовая техника, системы хранения вещей, мебель-трансформер. Выбирая квартиру, стоит помнить и о том, что платежи за ЖКУ часто рассчитываются исходя из площади недвижимости.

6. ПЛАНИРОВКА

В новостройках доминируют студии и европланировки. Последний вариант означает совмещение гостиной и кухни при наличии других выделенных комнат. Например, евродвушка это гостиная + кухня, а также еще одна комната.

Для новых домов характерен и тренд на совмещенный санузел. В таком удобнее расположить бытовую технику, нестандартную сантехнику, организовать место для хранения полотенец и бытовой химии.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, сверяйтесь с техпланом оригинальной планировки. Вдруг прежний владелец снес стены и не узаконил изменения? Будем честны, риск получить штраф и предписание вернуть все как было — минимален. Для этого должна прийти проверки из БТИ, а без жалоб и обращений они таким не занимаются. Другое дело, если вы рассматриваете покупку в ипотеку: банк откажется принимать в залог жилье с нелегальной перепланировкой.

7. РЕМОНТ

«Все равно все под себя делать будете!» — такая фраза часто звучит от продавцов объекта. Как контраргумент на какие-то замечания потенциальных покупателей. И действительно, на вкус и цвет квартиру каждый обставляет сам. Одному подавай ампир, другому — скандинавский минимализм.

Но взять и разом обновить квартиру целиком может не каждый. Ведь ремонт — как три пожара. Причем очень дорогих и долгих. Поэтому когда услышите «Вам же все равно ремонт делать!» — отнеситесь критически. С выцветшими обоями можно жить. А вот с неработающей батарей, ржавыми трубами — сложнее.

8. ЭТАЖ

В новостройках нижние жилые ярусы сегодня делают высокими. Поскольку фактический первый этаж стремятся отдать под коммерцию — магазины, офисы и прочее. Поэтому страх о том, что разбойники посреди ночи заберутся через окно, уже не так обоснован.

Лучше рассматривайте этаж с другой позиции. Задайте себе вопросы: сколько вокруг квартиры соседей, надо ли будет регулярно поднимать что-то тяжелое наверх, сможете ли вы и члены вашей семьи легко подняться в квартиру, если вдруг сломается лифт.

С соседями все просто: жители верхнего этажа никогда не будут обеспокоены топотом детских пяток по потолку ранним утром. Зато если речь про старый жилой фонд, в котором нет технического этажа, дырявая крыша будет в первую очередь вашей проблемой.

Что до подъема тяжестей, помните — лифт работает не всегда. И не везде он вместительный. А если вы всей семьей регулярно катаетесь на велосипеде, то тащить их на девятый или двадцать девятый этаж — не самое приятное занятие.

9. ПРОСМОТР КВАРТИРЫ

Обязательно побывайте на объекте вечером и при свете дня. Обращайте внимание на эти моменты:

• где расположены несущие стены;
• куда выходят окна;
• отсутствие плесени на потолке, по углам комнат, в санузле;
• вид радиаторов отопления;
• как работают розетки и освещение.

Если речь о вторичке, отмечайте, как обустроена квартира. Выглядит ли она как место, где постоянно живут люди. Поговорите с собственниками: не стесняйтесь интересоваться, чем они занимаются, где работают. А главное, узнайте, как им досталась квартира. Сколько у нее собственников и все ли из них в добром здравии и находятся в стране.

10. СОСЕДИ

Про них спросите у собственников. А еще постарайтесь найти время и отдельно прийти в другой день, чтобы с глазу на глаз поговорить с самими соседями. Не стесняйтесь звонить в квартиры. Если не открывают, покараульте часок у подъезда. Интересуйтесь у входящих и выходящих, как им дом, есть ли «маргинальные элементы», что им известно про квартиру, которую вы хотите купить.

Если проживаете в небольшом городе, где, как говорится, все друг друга знают, посетите местную управляющую компанию. Вообще персональные данные разглашать нельзя, и где-нибудь в большом городе вас мигом развернут. А вот в маленьком могут и пообщаться. В «управляйках» знают про проблемные квартиры и их владельцев.

11. ДОГОВОР С ВЛАДЕЛЬЦАМИ

Если перед оформлением договора купли-продажи (ДКП) хотите оформить еще бронирование, обязательно составляйте расписку о получении и передаче денег. При посредничестве риелторов — эти специалисты сами подготовят договор. Обычно при покупке новостройки застройщики предлагают типовые договоры. Изменения в них, как правило, девелоперы вносить не склонны.

Самого слова «договор» люди нередко побаиваются. Фантазия рисует большой документ, написанный казенным языком. Однако ДКП на поверку оказывается довольно лаконичным и понятным. Две-три страницы формата А4 — и все. Поэтому найдите время лично прочитать договор. Можно показать его юристу — подобные услуги стоят в больших городах 3000-5000 рублей, в маленьких — даже дешевле.

В ДКП обязательно должны быть указаны:

• полные данные сторон сделки (ФИО, сведения из паспорта);
• описание объекта: кадастровый номер и площадь;
• цена и порядок проведения расчетов;
• сроки передачи объекта новому собственнику и сроки снятия с регистрации прежних жильцов;
• согласие покупателя принять объект в текущем виде и обязательство собственника после подписания договора ничего не менять.

Можно также прописать штрафные санкции за нарушение положений договора.

12. ЕСТЬ ЛИ ОБРЕМЕНЕНИЯ

Так называют ограничения, которые не позволяют собственникам в полной мере распоряжаться объектом. Самое распространение обременение — залог в банке, когда квартира была приобретена в ипотеку. Без разрешения банка продать квартиру нельзя.

Обременение могут наложить приставы по решению суда. Или жилье может быть объектом договора ренты. Например, так делают компании, которые ухаживают за пожилыми одинокими людьми, содержат их в обмен на собственность, которую фирма получит после смерти человека. Существуют и другие источники обременений.

При этом они не мешают совершить сделку. Просто она должна быть согласована с той стороной, которая является причиной обременения. Кстати, такие квартиры, как правило, продают по цене ниже среднерыночной.

Проверить обременение можно через онлайн-сервис Росреестра. Либо обнаружить такую информацию в выписке из ЕГРН. Это справка, которую выдает Росреестр, в ней содержится вся информация об объекте.